Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Kararların sonuçları somut olayın özelliklerine göre değişebilir. Durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Cam balkon yaptırmak isteyenlerin en sık karşılaştığı tartışma fiyat değil, izin. “Kendi balkonuma cam takıyorum, kime ne?” düşüncesi anlaşılır; ama apartman ve sitelerde balkonun dış görünümü, bütün binayı ilgilendiren bir konu olarak kabul ediliyor. Bu yazıda konuyu yasa metni ve yayımlanmış Yargıtay kararları üzerinden, mümkün olduğunca sade bir dille anlatıyoruz.
Yasanın dayanağı: KMK 19. madde
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (634 sayılı Kanun) 19. maddesi, kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlü olduğunu söyler. Aynı madde, kat maliklerinden birinin ana yapının dış duvarlarına, ortak yerlerine veya kendi bağımsız bölümünün dış kısmına değişiklik yapmak, onarım ya da tesis yaptırmak için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının gerektiğini düzenler. Maddede, değişik renkte dış boya yaptırmak da bu kapsamda örnek olarak sayılır. Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.
Cam balkon, balkonun dış görünümünü değiştirdiği için tartışmalar genellikle bu maddenin etrafında döner. Soru şudur: Cam balkon, bağımsız bölümün “dış kısmında” yapılan ve “mimari durumu” değiştiren bir tesis midir?
Yargıtay’ın yaklaşımı: Sabit eser ve 4/5 rıza
Yayımlanmış kararlar, projede öngörülmemiş cam balkonu çoğunlukla bu kapsamda değerlendiriyor. Aşağıda künyeleriyle iki örnek var.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/6244 E., 2016/2299 K.
Bu kararda, mutfakla birleştirilmiş bir balkonun PVC doğramayla kapatılması söz konusu. Daire, kapatmanın sabit bir eser niteliğinde olduğunu ve KMK 19. madde uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının gerektiğini kabul ediyor. Kararda dikkat çeken iki nokta var: Kullanılan malzemenin saydam veya ışık geçirmez olmasının ve uygulamanın binanın statiğini etkilememesinin sonucu değiştirmediği belirtiliyor. Ayrıca “binadaki dairelerin büyük bölümünde benzer değişiklik yapılmış olması” yönündeki gerekçe yerinde görülmüyor. Kararın metnine Kararara arşivinden ulaşılabilir.
Bu son nokta pratikte çok önemli: “Herkes yaptı, ben de yaparım” düşüncesi, mahkeme önünde tek başına yeterli bir savunma olmayabilir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/5507 K.
Bu kararda, bir bağımsız bölümün salon balkonuna katlanır/sürgülü cam sistem takılması konu ediliyor. Projede bulunmayan bu uygulamanın sabit eser niteliğinde olduğu ve kolay sökülebilir olmasının sonucu değiştirmediği kabul ediliyor. Kararın özeti ve değerlendirmesi için Av. Mustafa Baysal’ın yazısına bakılabilir. Aynı yazıda, izinsiz yapılan cam balkonun sulh hukuk mahkemesinde açılacak davayla söktürülebileceği, projede öngörülmüş bir uygulama için ise ayrıca izin gerekmediği vurgulanıyor.
“Katlanır sistem zaten sökülebilir, kalıcı değil” savunması sık duyulur. Bu karar, sökülebilir olmanın tek başına izin ihtiyacını ortadan kaldırmadığını gösteren bir örnek.
Daha ileri müdahale: Balkonu iç mekâna katmak
Cam balkon ile balkonu odaya katmak aynı şey değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 18 Ocak 2022 tarihli, 2017/(20)5-1996 E., 2022/5 K. sayılı kararında, Kayseri’deki bir binada balkonun PVC ile kapatılmasının beşte dört rızayla mümkün olabileceği; ancak dış duvarın yıkılarak balkonun mutfağa katılmasının esaslı bir tadilat olduğu ve tüm kat maliklerinin rızasını gerektirdiği oybirliğiyle kabul ediliyor. Kararda yer alan karşı oy gerekçesinde ayrıca imar mevzuatı ve yapı ruhsatı yönünden değerlendirme yapılması gerektiğine değiniliyor. Kararın değerlendirmesi için Karamercan Hukuk’un yazısına bakılabilir.
Pratik sonuç: Cam balkonla birlikte salon ile balkon arasındaki duvarı veya doğramayı kaldırmayı düşünüyorsanız, bu ayrı ve daha ağır bir hukuki süreçtir. Ayrıca taşıyıcı sistemi etkileyebileceği için mutlaka bir mühendis görüşü alınmalıdır.
Projede varsa izin gerekmez
Binanın onaylı mimari projesinde balkonların kapalı olarak çizildiği veya cam balkon uygulamasının öngörüldüğü durumlarda, kat maliklerinden ayrıca rıza almak gerekmeyebilir. Bu nedenle ilk adım, belediyeden veya yönetimden binanın onaylı projesini görmek olabilir. Bazı sitelerde yönetim planı da balkon kapatma konusunda kural koyar; örneğin tek tip sistem ve renk zorunluluğu getirebilir.
Rıza nasıl alınır?
Kanun “yazılı rıza” diyor. Uygulamada bu genellikle iki şekilde olur:
- Kat malikleri kurulu kararı: Toplantıda alınan ve karar defterine yazılan, kat maliklerinin beşte dördünün imzasını taşıyan karar.
- Tek tek imza: Kat maliklerinden beşte dördünün imzaladığı, ne yapılacağını açıkça tarif eden bir muvafakatname.
Hangi yöntemi seçerseniz seçin, belgede yapılacak işin tarifini (sistem tipi, profil rengi, cam tipi, hangi balkon) açık yazmak, ileride tartışmayı azaltır. Oran hesaplanırken arsa payı değil kişi sayısı mı esas alınır gibi teknik sorular için bir avukattan görüş almak iyi olur.
Kat malikleri kuruluna giderken teklif örneğinizi, kullanılacak profil rengini ve mümkünse komşu binalardaki benzer uygulamaların fotoğraflarını götürmek, kararı kolaylaştırabilir.
İzin almazsam ne olur?
Yayımlanmış kararlara göre, rızası alınmayan kat maliklerinden biri ya da yönetim, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak cam balkonun sökülmesini ve eski hâle getirilmesini isteyebilir. Söküm, montaj bedelinin boşa gitmesi ve ek masraf demektir. Ayrıca bina sigortası, satış ve kentsel dönüşüm gibi süreçlerde de projeye aykırı uygulamalar sorun çıkarabilir.
Söküm davası açma hakkı genellikle kat maliklerine aittir. Bu konuda Av. Mustafa Baysal’ın yazısında, binayı yapan müteahhidin tek başına söküm isteyemeyeceği, kat maliklerinin ise dava açabileceği belirtiliyor.
Kiracıysanız
Kiracıysanız, balkonun dış görünümünü değiştiren bir uygulama için önce ev sahibinizin yazılı onayı gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki kat malikleri rızası da ev sahibiniz, yani kat maliki üzerinden yürür. Kira sözleşmesinde bu konuda bir hüküm olup olmadığına bakın ve ev sahibinin yazılı onayını almadan montaj yaptırmayın.
Teklif almadan önce kontrol listesi
- Binanın onaylı projesinde balkonun durumu nedir?
- Yönetim planında balkon kapatma, renk veya sistem için bir kural var mı?
- Daha önce kat malikleri kurulunda cam balkon için karar alınmış mı?
- Alınmadıysa, beşte dört yazılı rıza nasıl toplanacak?
- Balkonu iç mekâna katmak gibi ek bir müdahale düşünülüyor mu? (Evetse ayrı süreç)
Teklif formumuzda “Yönetim / kat malikleri onayı” sorusunu bu yüzden soruyoruz: Uygulayıcıların sizi doğru yönlendirmesi için.
Komşularla konuşurken pratik öneriler
Hukuki çerçeve kadar önemli bir konu da komşuluk ilişkisi. Beşte dört rızayı toplamak çoğu zaman bir dilekçeden çok, birkaç samimi konuşma gerektirir. Deneyimlerin gösterdiği bazı pratik noktalar:
- Önce yöneticiyle konuşun. Yönetici, binada daha önce benzer bir talep olup olmadığını ve kat maliklerinin genel tutumunu bilir.
- Tek tip çözüm önerin. Komşuların en çok çekindiği şey, cephenin her dairede farklı renk ve sistemle “yamalı” görünmesidir. Aynı profil rengi ve sistem tipinin kullanılmasını önermek, onay almayı kolaylaştırabilir.
- Ne yapılacağını somutlaştırın. “Cam balkon yaptıracağım” yerine sistem tipini, profil rengini, cam tipini ve hangi balkonun kapatılacağını gösteren kısa bir açıklama hazırlayın.
- Başkalarına da fırsat tanıyın. Birden fazla kat maliki cam balkon düşünüyorsa, aynı toplantıda ortak bir karar almak hem zaman kazandırır hem de cephe bütünlüğünü korur.
Sık karışan kavramlar
Cam balkon, balkonun açık kısmının hareketli cam panellerle kapatılmasıdır; balkon, balkon olarak kalır. Balkon kapatma daha geniş bir ifadedir ve PVC veya alüminyum doğramayla sabit kapatmaları da kapsayabilir. Balkonu iç mekâna katmak ise balkon ile oda arasındaki duvarın veya doğramanın kaldırılmasıdır. Yukarıda anlattığımız kararlar, bu üç durumun hukuki sonuçlarının aynı olmadığını gösteriyor: İlk ikisinde beşte dört yazılı rıza tartışılırken, üçüncüsünde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tüm kat maliklerinin rızasını aramıştır.
Sonuç
Cam balkon kişisel bir karar gibi görünse de apartman ve sitelerde ortak yaşamı ilgilendiriyor. Yayımlanmış Yargıtay kararları, projede öngörülmemiş cam balkon için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arayan, malzemenin saydam olmasını veya sökülebilir olmasını tek başına yeterli görmeyen bir çizgide. Balkonun iç mekâna katılması ise çok daha sıkı bir rıza şartına bağlanıyor. Montajdan önce izni netleştirmek, en ucuz sigortadır.
İzin konusunu netleştirdiyseniz, ölçünüzle tahmini fiyatı görün ve teklif isteyin.
Sık sorulan sorular
Cam balkon için kaç kat malikinin izni gerekir?
Projede öngörülmemiş cam balkon için Yargıtay kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını aramaktadır. Bu genel bir bilgidir, hukuki tavsiye değildir.
Katlanır cam balkon sökülebilir olduğu için izinsiz yapılabilir mi?
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin yayımlanmış bir kararında, kolay sökülebilir olmasının cam balkonun sabit eser niteliğini değiştirmediği kabul edilmiştir.
Binada herkes cam balkon yaptırmışsa ben de izinsiz yaptırabilir miyim?
Yargıtay'ın 2016/2299 K. sayılı kararında, dairelerin büyük bölümünde benzer değişiklik yapılmış olması gerekçesi yerinde görülmemiştir. Yine de durumunuz için bir avukata danışın.
Balkonu salona katmak için ne gerekir?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, dış duvarın yıkılarak balkonun mutfağa katılmasını tüm kat maliklerinin rızasını gerektiren esaslı bir tadilat olarak değerlendirmiştir. Ayrıca statik ve imar yönünden uzman görüşü alınmalıdır.
Kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu · Yargıtay 18. HD 2015/6244 E., 2016/2299 K. (Kararara) · Yargıtay 18. HD 2015/5507 K. (mustafabaysal.com) · Yargıtay HGK 2017/(20)5-1996 E., 2022/5 K. (karamercanhukuk.com)